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棚改助推三四线楼市 调控加码下投资性买房需谨慎
发布时间:2018-03-05 浏览次数: 字体:【

   “有工作的地方没有家,有家的地方没有工作”成为不少在一线城市工作人们的写照。面对一线城市的高房价,有的人最终选择在家乡买房,利用周末和节假日往返于工作城市与家乡之间,也有人仍在一线城市安家的道路上奋力拼搏着。

  2月24日,上海易居房地产研究院所发布的《1月份房价指数报告》显示,一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批,上涨动能枯竭,步入下跌通道,已连续6月滞涨。而棚户区改造和春节期间的“返乡置业”潮则助推了三四线城市的楼市。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《每日经济新闻》记者表示,“返乡置业表明房地产依然被很多人认为是资产保值增值的重要渠道。但不同城市产业的集中度、产业的完整性差异比较大,整个城市发展的支撑能力不一定足够强,置业投资仍需谨慎。”

  一线城市工作,二三线城市买房

  春节期间,《每日经济新闻》记者在济南走访发现,部分楼盘推出了“返乡置业”优惠活动。在一家名为万科龙湖城市之光的项目售楼处,大红色广告牌上的“万科V盟返乡季”购房优惠活动格外醒目。该项目置业顾问告诉记者:“活动期间购房可享受2万元优惠,返乡置业的客户群体占到2成左右。”

  据济南乐居统计,在过去两周(2月12日~25日),济南新建商品房网签量1067套。

  在北京某城商行工作的王先生往返于一线城市与济南之间。据了解,王先生已经在济南买房结婚,平时在单位住宿,每逢周末假期便从北京回到济南。他告诉记者,像他这样往返于北京和济南的人还有不少,“北京除了房价高外落户也难,考虑到子女后续高考等问题,有些人便会选择在济南买房。”

  不仅仅是济南,如今在一线城市工作在二三线城市买房成为一种趋势。小徐告诉记者,她结婚时与丈夫在老家河北邢台买了一套房,但平时也是在北京租房工作,她说除了父母在观念上还是觉得结婚要有一套房子外,他们也觉得买房会有一定的增值空间,她所买的房子周边正好要修高铁,“以后也有可能回老家工作,毕竟在北京买房太难了。”

  “事实上,春节或许只是一个碎片化的营销节点,目前返乡置业的趋势跟房地产市场的整体宏观是有很大关联。”江瀚指出,“房地产市场进入了一个全面调整周期,这个周期中各个一二线城市不断加码,使房地产市场进入一个再平衡阶段。原来大量准备买房的人,现在处于一个‘持币待购’状态。另一方面,当前房地产依然是不少投资者的主要投资品之一。在中国资产荒的现状没有解决的情况下,房地产市场依然被很多人认为是资产保值增值的重要渠道。”

  从易居房地产研究院发布的《1月份房价指数报告》来看,一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批,上涨动能枯竭,步入下跌通道,目前连续6月滞涨。二线城市中,部分热点城市过热的楼市已经降温,楼市总体稳定。三线城市由于政策总体宽松和去库存等利好,2018年开年也处于领涨位置,但环比增幅已经出现了回落,增幅较为合理。

  易居研究院研究院赖勤指出:“返乡置业潮是三线城市在今年开年比一二线城市火热的原因之一,众多在一二线城市的工作人员因严厉的调控政策所限,或受限于过高的资金压力而选择在临近春节之时返乡置业,来实现资产保值的目的。”

  货币化棚改的助推

  近来,棚改、拆迁成为当前济南乃至山东城市化进程道路上的重要动态。“你们家要拆迁吗?”成为春节期间济南人走亲访友讨论的一大热门话题。

  《每日经济新闻》记者注意到,近来从济南市中区、历下区、历城区、天桥区到济阳县等地实施了集中的棚改旧改计划,其中历城区棚改旧改(征收拆迁)再创新高。历城区2018年政府工作报告显示,2017年征收拆迁突破千万平方米,棚改安置房项目建设开工19458户。其中,郭董片区20村进行了集中的城中村改造拆迁。

  而济阳也完成了“万亩拆迁”。2017年8月31日,济阳县人民政府网站发布信息显示,2017年确定的102.74万平方米征收拆迁任务全面告竣。据了解,济阳一方面采取“竞地价、限房价”模式,建设3个安置小区进行集中安置。另一方面,对老城片区及滨河新区国有土地上的改造项目实行货币化安置。2017年,济阳国有土地上的1775户居民全部采取了货币化安置,完成省棚改1310套全年计划,其中40%是纯货币,60%是房票安置。

  据悉,山东省2017年棚户区改造开工80.37万套,基本建成64.68万套。据山东省住建厅介绍,山东省将从2018年开始实施棚改攻坚三年计划,计划到2020年基本完成现有城市棚户区、城中村和城市危房改造, 2018年山东省棚户区改造计划开工84.33万套,基本建成23.72万套。

  易居研究院智库研究中心总监严跃进表示:“棚改拆迁使得部分居民有了类似货币化安置的补贴,此类业主本身也需要迁入动迁房或认购普通商品房,所以市场需求也存在。棚改带来了购房资金的充裕以及部分区域开发节奏的加快,这都会带来很强的市场交易,所以实际上也带来房价上涨现象。当前棚改尤其是货币化安置棚改的进程没有结束,预计这部分上涨动力或将持续近3年时间。”

  加码调控下投资有风险

  尽管棚改旧改推动了城市化进程,但在“房住不炒”的前提下,进行二三四线城市的置业投资仍需谨慎。“在二三四线城市置业,需要看到此类区域流动人口规模明显小于一线城市,所以房价真正上涨的空间是要小于一线城市的,所以投资投机的心态是不可取的。”严跃进指出。

  值得注意的是,春节前夕一些三四城市楼市调控政策密集出台。2月11日,三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》;2月11日,湖北省物价局以《紧急电报》形式向各市、州、直管市、神农架林区物价局(发改委)发出《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》;2月13日,淄博市政府发布《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》。

  2月14日,济阳县住房和城乡建设管理委员会发出《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定,本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。同时建立新建商品住房售价的最高限价制度,按毛坯房定价,最高销售单价不得高于9000元/平方米。

  中原地产研究院相关报告指出:2018年将是房地产长效机制建立的关键年份,在2017年调控基础上,2018年建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外,会继续降低房地产的投资属性、回归居住属性。

  江瀚认为,不同城市之间产业的集中度、产业的完整性差异比较大,所以对整个城市的发展的支撑能力不一定足够强。买房子实际上就是对这个城市未来的一种投资,其实现在的问题就在于城市未来的发展方向并不确定,如果返乡置业是为了投资,还需慎重考虑。

  “不能拿一二线的城市标准看三四线城市的房价,三四线城市房价有天花板,不能觉得房价比一二线便宜就任性买买买。二手房市场活跃的三四线城市更值得买,因为城市化高的城市二手房才会活跃。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者指出。

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